[Barcelona, octubre de 2021] La vivienda ha provocado el último terremoto político en España. Mucho se han agitado los medios de comunicación a cuenta del nuevo proyecto legislativo que el Gobierno ha presentado con respecto a la vivienda en España y que, como pronto, tendrá aplicación dentro de unos tres años, por lo que probablemente estaremos hablando de una novedad legislativa para el próximo ciclo parlamentario, con las dudas sobre su aplicación que ello conlleva.
El actual Ejecutivo ha puesto sobre la mesa un primer acuerdo para desatascar la Ley de Vivienda, que incluye medidas entre las que destacan incentivos fiscales a pequeños propietarios de hasta el 90% en el IRPF para que mantengan los precios de los alquileres, límites a las rentas de viviendas en manos de grandes tenedores, un recargo en el IBI a las viviendas vacías durante un tiempo prolongado o que el 30% de las promociones de obra nueva se destine a VPO.
Como consecuencia de estas medidas en la Comunidad de Madrid hay 26.573 propietarios, según los datos de la Dirección General del Catastro, que serán considerados grandes tenedores y que podrían verse afectados por unas medidas muy criticadas por agentes inmobiliarios, consultoras, economistas, promotoras, inversores, empresarios y políticos de todos los signos debido a la eliminación de mecanismos de mercado y la posibilidad de ser inconstitucional porque según explican va contra la libertad de comercio y vivienda que está consagrada en nuestra Constitución.
Berlín, Nueva York, Viena, París o Lisboa son algunas de las capitales que han tomado medidas para poner coto a los precios del alquiler. Aunque a priori pueda parecer que limitar los precios beneficia a los usuarios, expertos en economía e inversión inmobiliaria como Pau Antó aseguran que puede terminar siendo contraproducente y perjudicar a los arrendatarios más vulnerables. “Las tensiones de los precios del alquiler están muy localizadas, hay grandes ciudades que atraen talento y población, que es un fenómeno creciente y que tensiona los precios porque la oferta no ha aumentado ni vía inversores privados ni poderes públicos”, nos explica el experto en el sector inmobiliario, Pau Antó. Desde el sector temen que ese control al precio del alquiler sea un fracaso. Se basan en que estamos ante una medida que ya “se ha probado en otros lugares como Cataluña Berlín o Nueva York, y no ha funcionado. Si funciona ahora, sería la primera vez”.
Este “intervencionismo” en los precios de alquileres puede suponer la desaparición de una gran parte de la oferta disponible, por lo que el problema se agravaría, ya que ante la falta de oferta, los precios “podrían subir desorbitadamente”. Este control de los precios afecta a las personas jurídicas con más de diez propiedades, en ningún caso a las personas físicas.
En este sentido, Pau Antó explica que “pareceque la Ley tendrá un alcance real muy limitado, porque la declaración de zonas tensionadas o la subida del IBI a las viviendas vacías dependerá de que las autonomías y ayuntamientos quieran aplicarlo”, esto nos adentra en otra de las dudas que produce esta ley y que nos desgrana Antó “no podemos olvidar que jurídicamente el mercado inmobiliario en España está tan atomizado, por medio de infinidad de normas autonómicas y locales tan dispares, que una ley de carácter estatal como la prevista, no tendrá un efecto armonizador donde se garantice la igualdad de todos los españoles a esos efectos, sino que cada ente infraestatal hará lo que considere oportuno, y todo ello en un marco de confrontación”.
¿Sirven de algo las medidas políticas para controlar el mercado de alquiler?
Desde el año 1942, Suecia ha mantenido un alto grado de intervencionismo en su mercado de vivienda de alquiler, marcado por distintas reglas que imponen límites a los precios que pueden fijar los propietarios de los inmuebles a cambio de su arriendo. El experimento del reino nórdico no ha podido ser más desastroso, como acredita el hecho de que el 93% de los municipios tenga hoy una situación de escasez de vivienda.
También comentar que tras un año de la entrada en vigor de la ley catalana que limita los precios de los alquileres, el balance no puede ser calificado precisamente de favorable. Su impacto en los precios ha sido casi nulo y, por el contrario, ha provocado una relevante reducción de la oferta, según sendos análisis realizados por dos de los portales inmobiliarios españoles más importantes, idealista y pisos.com.
Otro ejemplo es Nueva York, la cuna del capitalismo, donde también se ha intentado históricamente controlar los precios. La primera ley data de 1947, y luego se han ido reformando sin lograr contener el precio de los alquileres. En los últimos años ha subido más de un 9,5%.
(Posibles) consecuencias de limitar el precio del alquiler
Tanto en el informe publicado por TIMBRO y Epicenter como en el publicado por la Fundación para el Avance de la Libertad (Fundalib) o el estudio Regular el precio de alquiler: ideas ineficientes, elaborado por la escuela de negocio Esade, evaluan las consecuencias del mercado del alquiler en el que se detallan las razones por las que medidas como la implantada en Suecia, Berlín o Cataluña ha sido un auténtico fiasco que debería evitar el gobierno español. A continuación, de la mano de Pau Antó vamos a enumerar algunas de ellas:
1. Reducción de la oferta de alquiler
Uno de los grandes problemas del alquiler en España es que no existen suficientes viviendas de alquiler. Durante años, los españoles accedieron a la compra de inmuebles sin demasiadas complicaciones porque las instituciones financieras no ponían tantos impedimentos al momento de solicitar un crédito hipotecario. Hoy en día, los jóvenes lo tienen bastante más complicado, así que lo más acertado es vivir de alquiler, ¿Cuál es el problema? Que no hay suficientes inmuebles. Si esta ya es una problemática en el país, esta crecería de limitarse el precio del alquiler.
Basándose en estudios comparativos de otros países donde se ha aplicado esta medida, como es el caso de Alemania, la limitación de preción disminuye la oferta. ¿El motivo? La falta de seguridad por parte de los propietarios. Estos considerarían que, económicamente, es más rentable poner en venta los inmuebles o simplemente no ponerlos en el mercado de los alquileres. “Si analizamos el caso de Berlín, donde la medida se ha aplicado, encontramos que antes de que esta limitación entrara en vigor, había unos 600 anuncios semanales de viviendas en alquiler; una vez que la medida comenzó a aplicarse, las ofertas se redujeron en un 50%”, nos explica el experto en el sector inmobiliario Pau Antó.
2. Inseguridad jurídica
Esta medida lo que provoca es inseguridad tanto para los propietarios como para los posibles inquilinos; esto ocurre, al menos en Cataluña, porque la norma se considera inconstitucional y establece que hay aspectos técnicos deficientes respecto del índice de precios establecidos por la Generalitat. Algo que, sin duda, ocurriría de llevarse la medida al ámbito nacional.
3. Economía sumergida y falta de acceso
Limitar los precios del alquiler no solo afecta a los propietarios sino también a los posibles inquilinos de las mismas. Con esta disposición, los colectivos vulnerables tendrían más dificultad para acceder a las viviendas. La disminución de las ofertas de alquiler, impediría que las familias con menos recursos pudieran acceder a una vivienda con un precio asequible. “No hay que olvidar que uno de los requisitos para poder alquilar una vivienda es demostrar que se cuenta con los suficientes recursos para solventar los gastos”, comenta Pau Antó.
En esta línea, la medida ha generado en otros países donde se ha aplicado, un incremento de la economía sumergida, pues como indica Antó “este tipo de medidas fomentan la economía sumergida ya que muchos propietarios podrían verse tentados a compensar ilegalmente la diferencia entre el precio regulado y el de mercado. La experiencia internacional ya ha demostrado que el control de precios no funciona e informes del Banco de España y el Fondo Monetario Internacional (FMI) ya han alertado de que no es la solución”.
4. Reducción de la inversión
La limitación de los precios del alquiler en nuestro país simplemente haría que potenciales inversores del sector inmobiliario decidieran no apostar por España. Como ya indicábamos anteriormente, esta medida representa una gran inseguridad jurídica que, en este caso, también se haría extensiva para los inversores.
5. Disminución de los precios
Como indica Pau Antó, esta medida está pensada para limitar el precio en grandes ciudades como Madrid, Málaga, Valencia, etcétera; pero la realidad es que al disminuir la oferta de pisos de alquiler en estas ciudades, la gente comenzará a mirar en los alrededores y se producirá una pequeña migración a sitios cercanos y bien comunicados donde el precio subiria de forma considerable.
¿Ejemplos a los que mirar?
Pau Antó, experto en el sector inmobiliario propone algunos ejemplos europeos que, sin intervenir de forma directa en el mercado, están enfriando los alquileres: «En Ginebra, el precio del alquiler es proporcional a un umbral de renta. Esa vivienda puede ser pública o privada. En este último caso el propietario pone el precio, pero una parte está subvencionada por la administración local para personas con menos capacidad adquisitiva. Lo que también se hace es tener precios de referencia. Si el propietario sube el alquiler por encima de un umbral y sin justificación, hay asociaciones de inquilinos que pueden revisar el contrato».
Otro ejempo, según explica Antó, es la capital de Austria, que es considerada por muchos como ejemplo a seguir en materia de alquiler. Su modelo, vigente desde 1920, promueve políticas de vivienda con un fuerte apoyo económico público al alquiler y a la construcción de vivienda social. “Es una ciudad en donde más del 80% de los vieneses alquilan y el 66% viven en pisos con algún tipo de subvención municipal, y dónde los precios se encuentran regulados” concreta. “Se trata de un modelo ejemplar, pero de difícil aplicación en nuestro país pues requiere de una fuerte inversión económica por parte del Estado y de años de adaptación”, apunta Antó.
Sobre Pau Antó
Pau Antó es inversor en bolsa, inmuebles y negocios desde hace más de veinte años.
Es licenciado en Economía, y colaborador en el programa de radio: “La cartera”, donde habla sobre inversiones, economía y finanzas.
Su afición por enseñar y ayudar a los demás hace que transmita sus conocimientos en cursos, formaciones y eventos desde el año 2008. Además, imparte algunas horas de docencia en un par de universidades y en un máster, algo que le encanta.
Su misión es crear personas libres que puedan vivir de sus inversiones y controlar la cosa más importante que tenemos: el tiempo.
